長いお付き合いになる住宅ローン。当初の条件のまま完済までこぎつけるケースばかりではありません。出産や転職、退職など、人生にはさまざまなライフイベントが起こり、その都度収入・支出の環境も変わっていきます。お金の流れが変化したら、住宅ローンもそれに合わせて「条件変更」や「借り換え」などの見直しをしてみましょう。
併せて住宅ローン減税制度についても、控除の対象や条件をご紹介。
住宅ローンを組んだあとも、自分たちの収入・支出に合わせてケアすることで、トータル返済額に大きな差がつくことだってあるのです。
時代の変化や景気によって金利は変動します。もし、住宅ローンを組んだ当初の金利よりも、現時点の金利が安くなっていれば、返済金額を減らす良い方法があります。それが「借り換え」です。
住宅ローンの借り換えとは、ほかの銀行で今借りている住宅ローン分のお金を借り入れ、そのお金で今のローンを一括返済すること。
当初ローンを組んだ時よりも現時点のほうが金利が下がっていれば、借り換えることによってその分毎月の返済額を少なくすることができます。毎月の返済額が高くて支払いが苦しい、という人にとっては、ピンチを乗り切る良い方法といえるでしょう。
具体的には、下記に当てはまる項目が多い場合、借り換えを検討してみると良いでしょう。
・住宅ローンの残高が1000万円以上残っている
・返済期間が10年以上残っている
・現在の金利と、借り換えたときの金利差が0.5～1.0％以上
住宅ローンの借り換えには、もちろんデメリットもあります。
お金を借り入れている金融機関を今のところから変える必要があるため、新しく住宅ローンを借り入れする時とほとんど同じ手続きをしなくてはなりません。当然新たに審査が行われ、年収を証明するものや物件の謄本など各種書類も取り揃える必要があります。また、保証料や事務手数料、登記費用などの諸経費も必要になります。
ですから借り換えで削減できる金額と、必要になる諸経費を計算して、メリットが上回ることを確認してから、借り換えを実行するようにしましょう。
そこまではちょっと・・・という方は、金融機関はそのままで「条件変更」するという手も。収入の状況に合わせて、毎月の返済額を増やしたり、元利均等返済と元金均等返済の変更、毎月返済とボーナス併用返済の変更などが可能です。
余裕があるときは、毎月の返済額を増やせば、返済期間を短縮して総返済金額を減らすことができます。逆に住宅ローンの支払いが苦しくなった時は、審査はありますが一定期間毎月の返済額を減らしたり、借入期間を延ばすなど、返済計画を変更できる場合があります。窓口で相談してみましょう。
まずは住宅ローンを借り換える先を選びましょう。借り換えメリットをシミュレーションしながら、どの銀行の住宅ローンを選ぶとメリットが大きいかを比較検討します。
とにかく毎月の返済額を減らしたい場合は、変動金利型や固定期間選択型などの一番安い金利タイプを選びます。ただ、固定金利から変動金利へ借り換える場合、金利上昇リスクも出てきてしまうことには注意しておきましょう。
逆に、変動金利から固定金利に借り換えるパターンもあります。今後の金利上昇で返済額が上がることを避けたいときに選びます。
フラット35に借り換えるパターンでは、最安金利ではないものの、保証料が無料であることと、完済までの返済額が一定であるメリットが。
それぞれよく吟味して、自分たちの状況に合ったものをチョイスしましょう。
借り換え先の住宅ローンへ申込みを行います。この時点ではまだ、現在借入している銀行にコンタクトはとらないように。引き留められ、やりとりの手間が増えてしまいます。
借り換え先の住宅ローンの審査が通ったら、ここではじめて、現在借り入れをしている銀行へ一括返済の申し出をします。
新規で住宅ローンを借りた時と同じように、借り換え先の銀行と契約を締結します。融資を受けたら同日中に、そのまま現在借入中の銀行へ一括返済します。これで現在の住宅ローンが完済されます。
銀行が指定した司法書士が、現在借入中の銀行の抵当権を抹消し、借り換え先の銀行の抵当権を新たに設定します。これで住宅ローンの借り換えが完了です。
少し難しく感じるかもしれませんが、ほとんどの場合は借り換え先の担当者が詳しいやり方を教えてくれるため、それに従って行えば問題なく進めることができるでしょう。
住宅ローンを借り換えるときには、いくつか注意点もあります。
ひとつは、公的住宅ローンへの借り換えはできないということ。また、健康状態が悪化していると、借り換えができないことがあります。
（ただし例外として、フラット35なら団体信用生命保険(団信)に加入できなくても利用できるため、健康状態に関係なく借り換えることが可能です）
借り換えでは新たに住宅ローンを組むことになるため、審査で返済負担率もチェックされます。気をつけたいのがマイホーム購入後に、マイカーや教育資金などで別のローンを借りた場合。全体として返済負担率がアップし基準を超えてしまい、借り換えの審査が通らない可能性があります。
そして、現在の住宅ローンを滞納している場合や、マイホームの価値が大幅に落ちてしまっている場合も、担保価値割れにより借り換えられないことがあるため注意しておきましょう。
住宅ローン控除、正式名称は「住宅借入金等特別控除」。住宅を取得した人の負担を軽減してくれる制度で、住宅ローンを払い始めてから10年間は、所得税や住民税が安くなるというものです。
現在、住宅ローンの控除率は一律で1％（特定増改築等の場合は2％）ですので、12月末時点での住宅ローン残高の1％の金額分、所得税と住民税が還ってくるということ。住宅ローンの年末残高に1％をかけることで金額計算ができます。
また、住宅ローン控除のシミュレーションができるサイトもあるので、利用してみると良いでしょう。
住宅ローン控除を受けるための条件は、下記になります。
1. 住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き住んでいること
2. 家屋の床面積（登記面積）が50平方メートル以上であること
3. 床面積の2分の1以上が自己の居住用として使われていること
4. 控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
5. 民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
6. 住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済していること
7. 中古住宅の場合は「耐震基準を満たしている」、または築年数が一定年数以下であること（取得時時点で耐火建築物以外の場合築20年以内、マンションの場合築25年以内）であること
これらの条件をクリアしていれば、毎年確定申告をすることで、所得税・住民税の負担額を減らすことができます。
ただし、一般的な銀行で借りる住宅ローンやフラット35などであれば、上記の条件を満たせば問題なく住宅ローン控除の対象になりますが、借り入れ先が一般的な金融機関ではない場合（親や親族から借りた住宅ローン、職場の従業員向けの貸付など）は控除の対象にならないため注意が必要です。
住宅ローンを組んだらホッと安心して、その後のことに無関心になってはいませんか？
時が過ぎるうちに家族が増えたり、収入パターンが変化することもあるでしょう。また世の中も変化し、金利が変動していることも考えられます。自分たちのローンが状況にそぐわないものになっていたとしたら、それはとてももったいないこと。
生活スタイルや世の中の変化に合わせて、借り換えや条件変更、減税制度を活用しつつ、住宅ローンも最適化していくことが大切です。
