前回のコラム「マイホーム資金計画、基本のキ。してはいけないNG行動とは」では、マイホームの予算を考える際に、必ずしておくべき下準備についてご説明しました。
今回のコラムでは、その次のステップをご紹介します。コラムの解説にしたがって進んでいけば、最終的にあなたが家づくりにかけても安全な金額＝「マイホームの適正な予算」が、かなり正確に導き出されるはずです。
もしかするとその金額は、住宅会社の営業マンや銀行の住宅ローンの担当者に言われた金額とは、大きく食い違うかもしれません。
でもそれは、私たちが実際に多くの住宅やご家族を見てきた経験から導き出した算出方法だから。
これを参考にして資金計画を立てていただければ、きっとゆとりある未来を引き寄せる、強力な手がかりになることでしょう。
前回のコラムでは、以下の２つの金額について、ご家族でしっかり検討することを伝えました。
ひとつが、毎月安全に返せる額。もうひとつが、預貯金から安全に出せる額です。
（この額の具体的な決め方については、前回のコラムをご参照ください）
この２つの額がはっきりとすれば、あとはたった２つの要素＝「ローンの金利」＆「返済年数」から、あなたが安全に借りられる住宅ローンの金額が、自動的に逆算されます。
ほとんどの方が選ぶべき金利タイプは、ズバリ「長期固定型」です。
変動金利型を選んだ場合、未来の金利は予測できないため、返済額がいくらになるのか誰にもわかりません。予想や仮定はいくらでもできますが、それらが必ず当たる保証はどこにもないのです。
一生で一番高い買い物で先の見えないギャンブルをするのは、とてもかしこい選択とはいえません。
５年以内などの短期間で返済する場合や、資金にかなりの余裕がある場合以外は、「長期固定型」を選ぶことを強くおすすめします。
金融機関は、皆さんになるべく「長く」ローンを借りさせようとします。その理由は以下の２つ。
１つは、返済期間が長くなることで、月々の返済額を少なくできるから。
たとえば「2500万円を金利２％（ボーナス払いなし）」で借りた場合、25年ローンだと「月々105,963円」を返済することになります。これが35年ローンなら、「月々82,815円」になります。
「月10万円以上はちょっと苦しいけれど、８万円ちょっとなら借りられそう」と思いませんか？このように借り手の心理的なハードルが低くなり、たくさん借りてもらいやすくなるという理由がひとつです。
もう１つは、単純に「その方が儲かるから」。
先ほどの例で考えてみると、25年で返した場合、銀行に払う利息の合計は「678万9000円」。いっぽう、35年で返した場合は「978万2300円」になり、その差はほぼ300万円に達します。
つまり、長く借りるほど銀行側が得をして、借り手側は負担金額が増えるのです。
当たり前のように「35年ローンですと・・・」と計算されることが多いですが、それにはこうしたカラクリがあるということをまず知っておいてくだい。
そのうえで、「定年後にローンを残すリスク」についても考えれば、もう返済年数は自動的に決まります。
その計算式は、「現在の年齢と、定年時の年齢の差」。
たとえば今あなたが35歳で、65歳が定年なら、安心・安全な返済年数は「65−35=30年」と導き出すことができます。こうしておけば、将来定年して収入がないのに高額な住宅ローンだけがのしかかるという、不幸な未来を避けることができます。
70歳、75歳を超えても返済が終わらないような返済年数を、「繰り上げ返済すれば大丈夫」「退職金で返済できる」と勧めてくる担当者がもしいたら、真っ先に候補から外してください。
無責任な発言からは、借り手にリスクを背負わせ利益を優先する考え方が伝わってきます。
返済期間を決めるときの譲れないルール。それは、「定年前には返済終了するように住宅ローンを組む」ことなのです。
ここまでくれば、資金計画の全貌がはっきりします。
つまり、「月々の返済額と返済年数から算出した、あなたが借りても安全なローン金額」に、「今ある貯金から安全に出せる額」を足し算すれば、「自分たちが買える家の金額」になるのです。
これをまとめると、「ローン金額を決めるときに一番大切なのは逆算で決めること」だといえます。
2800万円の家が欲しい ↓ 300万円しかないから、2500万円借りよう |
皆さんは、こんな思考回路になっていないでしょうか？これは非常に危険です。自分の家なのに、自分で予算を決められていないのです。
安心・安全なマイホーム資金計画の場合は、用意できる資金から先に考えます。
（１）2800万円なら将来も安心・安全に返せる ↓ （２）手持ちの貯金から300万円は出せる ↓ （３）2500万円の借り入れで、2800万円の家が買える！ |
最適・安全な住宅ローン金額を導き出すための、たった一つのコツ・・・それは、「無理なく返せる金額を自分で決め、そこから逆算して家づくりの予算を決めること」です。
これは自分たちの家づくりの予算を「自主的に」決めるためには、欠かせない考え方。この順序で考えてこそ、本当の意味での資金計画になるのです。
「住宅ローンを人よりお得に借りるワザ」があります。
実は、やっている人が多そうで、意外にやっていないのは、金融機関に対して「金利を下げてください」という交渉をすること。
そのためには、家の設計図や見積もり、土地の資料、源泉徴収票などに加え、「将来のライフプラン」も準備してプレゼンし、担当者に「安全な資金計画をもとに人生設計をしていること」「堅実な建築計画を立てていること」をアピールしましょう。
そのうえで、「他の金融機関も検討中で、一番有利な提案をしてくれたところで借りるつもりです」と伝えて交渉するのです。
金利が２％から1.9%に下がるだけでも、総返済額はおよそ53万円（2500万円を35年ローン（ボーナス払いなし）で借りた場合）も減ります。これは2000万円の家の消費税が２%上がるよりも大きい数字です。
金融機関から「お金を貸してもらう」のではなく、「お金を借りてあげる」意識を持ち、ぜひ準備を整えて、勝負をかけてきてください。
